Основной закон о защите прав дольщиков – ФЗ №214 от 30.12.2004 г. Однако обозначенный закон – не единственный нормативный акт, способный помочь в защите прав обманутых дольщиков, на стороне пострадавших лиц также ГК РФ, Закон о потребителях, положительная судебная практика по рассматриваемой сфере.
Инвестиции в рынок недвижимости сопряжены c весомыми рисками для будущего собственника, ведь случаев обмана со стороны недобросовестных строительных компаний становится все больше. Во избежание неблагоприятных последствий каждому человеку необходимо повышать свою грамотность и осведомленность о законодательных механизмах, обеспечивающих защиту прав дольщиков.
Законные инструменты для граждан
Оформление договора в точном следовании букве закона (ФЗ №214), признание его легитимности в уполномоченных органах не всегда сможет обеспечить защиту прав дольщиков, в том числе гарантировать соответствие качества приобретенной квартиры (объекта долевого строительства) договорным условиям, нормативно-технической и проектной документации.
Обратим Ваше внимание на то, что по тексту речь идет о договоре долевого участия в строительстве (далее также-договор).
Какие же способы защиты прав дольщиков предлагает нам действующее законодательство РФ?
Обратимся к содержанию основополагающей статьи, включающей инструменты для пострадавших лиц, а именно-ст.12 ГК РФ и соотнесем предлагаемые инструменты с положениями статей основного закона в сфере долевого строительства.
Способы защиты прав дольщиков можно разделить на судебные и внесудебные процедуры, разделить по характеру финансовых возмещений (неустойка, убытки и др.).
Подтверждение собственности
Одним из основных методов защиты прав обманутых дольщиков является законное полномочие признать свое право собственности на недвижимый объект вследствие неисполнения обязательств застройщиком по вводу в эксплуатацию (разрешение отсутствует либо не сдано на регистрацию и др.). Иск о признании может иметь следующие основания (ч.3 ст.16 ФЗ №214):
- на объект недвижимости;
- на объект незавершенного строительства;
- на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.
Расторжение сделки
1.Закон о защите прав дольщиков позволяет Вам прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, если контрагентом (застройщиком) не будут соблюдены условия ст.ст. 1-3 ФЗ №214: фирма не отвечает законным требованиям на аккумулирование денежных средств граждан, не располагает обязательной документацией. Соответствующий иск о признании договора недействительным подается в суд.
Также в части финансового возмещения Вы можете законно претендовать на:
- возврат перечисленных денежных сумм;
- сумму процентов по ст.395 ГК РФ в двойном размере;
- убытки, рассчитанные в финансовом эквиваленте.
2.Вы можете обратиться в суд с требованием о прекращении действия договора (расторжении договора) ч.1.1 ст.9 ФЗ №214 ФЗ:
- если строительство прекращено или приостановлено;
- существенно изменена проектная документация;
- иные случаи, прописанные в законодательстве.
3.В одностороннем порядке расторгнуть договор возможно по следующим основаниям
- существенное нарушение требований по качеству и устранению недостатков;
- нарушение срока передачи объекта более чем на 2 месяца;
- нарушение условий о поручительстве;
- в иных случаях, прописанных в законе.
Важно! Следуя п.2 и п.3 Вы законно требуете возврат внесенных денежных сумм, уплату неустойки в вашу пользу в двойном размере.
Финансовые возмещения
1. Возмещение убытков является дополнительным методом защиты прав дольщиков по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком: они подлежат истребованию поверх суммы штрафных санкций (неустойки, пени)- ч.3ст.3 ФЗ №214.
2. Еще одним способом защиты прав дольщиков по договору в части соблюдения сроков сдачи объекта является штрафная мера-неустойка (пени), начисляемая в случае просрочки со стороны Заказчика сдачи объекта в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре. Размер этого возмещения определяется в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214.
Важно! Даже по соглашению сторон неустойка не подлежит уменьшению.
3. Компенсация морального вреда, для применения нормы достаточно доказать реальный факт ущерба. Как правило, подлежит истребованию в суде вместе со штрафными санкциями.
Содействие власти
1. Помощь и содействие со стороны государственных органов – еще один вариант развития событий для пострадавших лиц. Из местного или регионального бюджета могут быть выделены суммы для помощи пострадавшим гражданам, оказано содействие в поиске нового инвестора для завершения строительств и ряд других эффективных мер.
2. Особую роль занимают общества по защите прав дольщиков, которые, как правило, входят в Комитеты по защите прав потребителей, существующие в каждом субъекте РФ. В эту организацию могут быть направлены жалобы на действия недобросовестных застройщиков, здесь может быть оказана соответствующая юридическая поддержка.
В этой части стоит отметить, что общественными организациями потребителей продвигалось создание отдельного общественного объединения-Общества по защите прав дольщиков, целью которого могло бы стать содействие на всех этапах строительства дома.Однако пока инициатива не была реализована.
В то же время лица, столкнувшиеся с действиями недобросовестных застройщиков, организуют инициативные группы-собственные комитеты по защите прав дольщиков,направляют коллективные жалобы, подают иски, отстаивают свои интересы в отношениях с застройщиками.
Комитеты по защите прав дольщиков либо отделы, которые занимаются вопросами в этой сфере, учреждены в Департаментах по надзору в сфере строительства -органы государственной власти на региональном уровне, весьма эффективные механизмы в борьбе с компаниями-нарушителями.
