ФЗ №214 предусматривает возможность перемены лиц в отношениях с застройщиком в случае заключения договора переуступки (цессия). Регулятором этой сделки в сфере жилого строительства является ст.11 ФЗ №214 и взаимосвязанные нормы гражданского законодательства. С одной стороны такая сделка — реальная возможность для покупателя приобрести недвижимость в уже существующем возведенном доме перед его сдачей, но в то же время, нельзя забывать о потенциальных рисках в юридическом механизме цессии.
Что такое цессия и когда можно уступить?
Выясним, когда и при наличии каких обстоятельств возможна переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.
Цессия допускается законом, если дольщик полностью погасил стоимость приобретаемой недвижимости, либо в порядке ст.391 ГК РФ передал свои долговые обязательства новому лицу.
Следующее нормативное ограничение заключается в исполнении требования регистрации договора долевого участия до договора уступки. Цессия в таких обстоятельствах возможна до момента исполнения застройщиком обязанности по сдаче приобретенной квартиры, т.е. до подписания акта приема-передачи или иного документа, подтверждающего передачу недвижимости.
Таким образом, цессия в описываемой сфере — это соглашение между первоначальным покупателем и новым лицом, по передаче совокупности прав и обязанностей от первоначального покупателя новому лицу за определенную сторонами стоимость.
Для покупателя важно помнить, что приобретение недвижимости по такому методу является более дорогостоящим, чем аналогичная покупка напрямую у застройщика на первых этапах возведения дома.
Как совершается сделка и что важно знать?
Договор переуступки в долевом строительстве совершается письменно и подлежит регистрации.
Вы можете скачать образец договора уступки прав и более детально с ним ознакомиться
Начальный дольщик должен подтвердить исполнение возложенной на него законной нагрузки:
- доказательства погашения суммы недвижимого объекта (справки о зачете требований от продавца, чеки, платежные поручения);
- согласие продавца, если такое условие есть между ним и начальным дольщиком либо если имеет место передача долга;
- если начальный дольщик использовал заемные средства- согласие кредитора.
Перечисленные условия являются одним из оснований легитимности переуступки прав по договору долевого участия.
В случае нарушения приведенных условий первый дольщик будет нести всю полноту ответственности перед Покупателем, в том числе и финансовое бремя в виде возврата перечисленной суммы, выплат штрафов и убытков.
Первый дольщик обязан приложить все документы по сделке долевого строительства к договору переуступки, это подтверждается документально.
В случае приобретения недвижимости у лица, состоящего в браке, потребуется согласие супруга, удостоверяемое нотариусом.
ВНИМАНИЕ!Покупатель принимает все права и возможность предъявления требований к застройщику, которыми обладал первоначальный дольщик. Т.е. если застройщик не исполняет обязанности по сделке, Вы имеете право воспользоваться всеми инструментами закона для предъявления неустоек и убытков.
Если Вы приобрели квартиру по цессии, Вы также можете продать свои права и обязанности другому лицу, если обязанности застройщика не исполнены к этому моменту.
Если сумма не погашена полностью
Типичной ситуацией бывает, когда дольщиком не выплачена полная стоимость жилого помещения, а он продает свои права.
Договор переуступки в этом случае совершается по следующим этапам:
- Заключение соглашения о переводе долга, наличие согласия компании-продавца (если такое условие изначально прописано между сторонами), и кредитора при использовании заемных средств. 3-х стороннее соглашение между застройщиком, дольщиком и новым покупателем в части передачи долговых обязательств.
- Совершение цессии в регистрирующих органах с приложением выше обозначенных документов.
ФЗ №122 от 21.07.1997 не требует регистрации каждого этапа цессии, поэтому все документы, подтверждающие легитимность такого соглашения, выступают в роли приложений.
Условия и риски
Итак, перечислим условия, подлежащие включению в договор переуступки по долевому участию в строительстве:
- Детализация характеристик объекта недвижимости.
- Цена, порядок и форма расчетов.
- Объем погашенной суммы перед застройщиком и реквизиты документов, подтверждающих это.
- Реквизиты предшествующих сделок цессии и реквизиты сделки долевого участия.
- Сведения о сторонах.
Рисками являются:
- поли-продажа, т.е. сразу нескольким лицам по соглашениям, которые не регистрируются;
- признание сделки недействительной (если не соблюдены вышеприведенные условия).
Во избежание негативных последствий при совершении сделки переуступки рекомендуется проверять наличие документов, подтверждающих право заключить такой договор у продавца, согласия застройщика и кредитора. И важно помнить, что законная переуступка всегда регистрируется в Росреестре.
