Для того чтобы покупка жилья не обернулась рискованным мероприятием, необходимо понимать, как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве, и какие риски в нем возможны.
Читайте также о том, какую помощь обманутым дольщикам предусматривает закон, какие способы защиты прав дольщиков существуют
Грамотная сделка
Главное условие успешной сделки – это удовлетворение требований, предъявляемых ФЗ 214 к договору долевого участия в строительстве.
Закон приводит пункты договора долевого строительства, без которых он признается недействительным:
- определение конкретного объекта, подлежащего передаче согласно проектной документации, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию;
- точное определение сроков передачи объекта;
- порядок расчетов (цена, срок и порядок оплаты);
- гарантийный срок на объект;
- способы обеспечения обязательств.
Форма сделки – письменная, подписывается в 3-х экземплярах, обязательна регистрация в Росреестре.
Договор долевого участия в строительстве не может именоваться как «инвестиционный», «предварительной продажи», «совместного вклада» и др., его юридическое содержание и наименование закреплены в ст.4 ФЗ №214.
Анализ деятельности компаний показывает, что основные нарушения договора о долевом участии в строительстве жилья со стороны застройщика – изменение условий о цене, сроках в одностороннем порядке, что противоречит ФЗ №214. Изменения совершаются в письменной форме по соглашению сторон и если это закреплено в первоначальной редакции сделки.
Характеристика объекта
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома совершается исключительно в отношении одной жилой единицы. В сведениях прописываются почтовый адрес строения и номер квартиры либо временно присвоенный строительный адрес, впоследствии уточняемый документальным оформлением.
Содержание объекта, приводимое в договоре долевого строительства должно совпадать с проектной документацией: описание приводится максимально детализированно с этажности дома до расположения квартиры на лестничной площадке.
Стоимость и передача объекта
По предписаниям ФЗ 214 в договоре долевого участия в строительстве должны быть прописаны четкие сроки передачи объекта, например «в срок до «___»____20___ или не позднее «___»_____20___.
Цена выражается в национальной валюте, указывается размер первого вклада, стоимость 1 кв.м жилья, график погашения полной стоимости.
Гарантия
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обязательно должен содержать условие о гарантийном сроке на объект, застройщик не имеет права ликвидировать это обязательство.
Срок не может быть меньше 5 лет. Недостатки, обнаруженные в этот период, устраняются за счет Застройщика, если они устранены дольщиком-Застройщик обязан возместить произведенные расходы. Дольщик вправе требовать уменьшения цены на стоимость выявленных недостатков.
Обеспечение обязательств
Этому условию соответствуют поручительство банка, страхование ответственности, залог.
Другие разделы
В содержание договора о долевом участии в строительстве жилья обязательному включению подлежат сведения:
- первичные реквизиты: место и дата совершения;
- индивидуализация сторон: данные застройщика (ИНН, ОГРН, ФИО уполномоченного лица, подтверждающий документ )и дольщика, указание мест регистрации и прописки;
- сведения о земельном участке, на котором будет возведен объект;
- права и обязанности сторон;
- перечень работ от застройщика в квартире и доме(может указываться в Приложении);
- сроки устранения недостатков и разрешения споров;
- порядок расторжения и изменения;
- раздел об уступке прав по договору;
- раздел ответственности;
- мероприятия по обеспечению обязательств;
- вопросы, связанные с оформлением собственности;
- форс-мажор и непреодолимая сила.
Советы дольщикам
1. Проверка надежности застройщика. Через информацию на сайтах уполномоченных органов можно узнать о включении застройщика в реестры компаний, незаконно привлекающих средства граждан, в реестры пострадавших дольщиков (раздел «застройщик»). На этих сайтах приводятся сведения о банкротах.
2. Реальное существование документов компании, обязательное наличие которых предписывает ФЗ №214 и которые предъявляются по требованию любого лица.
3. Проверить проектную декларацию на включение сведений о:
- разрешении на строительство недвижимого объекта;
- правомочиях на земельный участок;
- количестве всех помещений в доме;
- сроке ввода в эксплуатацию;
- примерных рисках.
4. Иметь представление о возможных подводных камнях в договоре долевого участия в строительстве.
Перечислить все подводные камни в договоре долевого участия в строительстве невозможно, но для примера приведем:
- риск двойных продаж: легальной признается первая регистрация договора; особенно актуально для продавцов-посредников;
- обременение имущества, когда застройщик производит возведение объекта на кредитные средства;
- наличие условий, создающих кабалу для дольщиков, например, возможность внесения изменений без их согласия;
- маскировка сделки под ФЗ №214 (об этом упоминалось выше);
- подписание сделки лицом, не обладающим таким правомочием, либо чьи полномочия не подтверждены документально;
- отсутствие точных формулировок в сроках.
Стоит сделать выбор в пользу надежного застройщика, а не продавца – посредника.
Образец
С учетом сложности всех этапов возведения объекта, специфики работы застройщиков, изменений 2016г. образца договора долевого участия в строительстве по универсальной форме нет. Но обязательные условия к содержанию позволяют в качестве ознакомления прикрепить к настоящей статье условный образец договора долевого участия в строительстве 2016г.
