Те, кто сдает недвижимость самостоятельно, хочет знать, как правильно составить договор аренды квартиры – образец и инструкции, размещенные ниже, помогут.
Скачать образец договора аренды
Найм жилья физическим лицом: о чем нужно помнить
Законодательно коммерческая аренда недвижимости регулируется гл. 35 ГК РФ и гл. 5 ЖК РФ (частично).
Перед тем как составить договор аренды квартиры, необходимо получше узнать о жилье и его владельце. Поэтому не стесняйтесь спросить у собственника:
- паспорт;
- св-во о праве собственности на квартиру (чтобы не получилось так, что вам сдал квадратные метры тот, кто не имеет права ими распоряжаться);
- квитанции об оплате ЖКХ (обращаем внимание на задолженности);
- выписку из домовой книги о количестве прописанных (при отсутствии счетчиков начисление за коммуналку, например, воду, осуществляется по числу прописанных);
- согласие всех зарегистрированных в квартире (в противном случае они в любой момент могут воспользоваться своим правом на проживание по месту прописки).
Что делать, если владельцев квартиры несколько? Можно выбрать один из трех сценариев.
- Получить письменное согласие всех хозяев. Это избавит от проблем, которые возникают в случаях, когда собственники одной квартиры не ладят и не координируют свои действия друг с другом.
- Совладелец предоставляет нанимателю доверенность на право заключать соглашение от имени других.
- Личное присутствие всех хозяев во время подписания бумаг (в этом случае в документах указываются все собственники).
На заметку! Рынок арендной недвижимости различает понятия найма и аренды. Первый используется, когда недвижимость снимает физлицо, второй – когда юридическое. Однако на бытовом уровне понятия смешиваются.
Нанимателю нужно принести на оформление сделки паспорт. Если он планирует проживать не один, то паспортные данные сожителей.
Сроки заключения договора аренды
Как составить договор аренды квартиры: образец поможет, конечно, но нужно не забывать, что договор подлежит обязательной регистрации в налоговой. Исключение – если он составлен меньше чем на 12 месяцев, и такое соглашение называют краткосрочным. Если сроки в бумагах не указаны, то считается, что аренда заключена на максимально допустимый срок – 5 лет (в дальнейшем он может неоднократно продлеваться по соглашению сторон).
Главное отличие между краткосрочным и долгосрочным договором – в возможности выселения.
- Годовой контракт. Если отдельно не прописана возможность досрочного расторжения, то выселить раньше владелец не сможет. Но по истечении 12 месяцев, он будет вправе решить – продлевать аренду или нет.
- Пятилетний контракт. Чтобы выселить из квартиры, владелец обязан не позднее чем за 3 месяца предупредить проживающих о намерении с ними попрощаться. Если уведомления нет, то договор автоматом пролонгируется на прежних условиях.
В случаях, когда собственник просит съехать, аргументируя тем, что больше сдавать квартиру не будет, так как решил ее продать, а затем заселяет новых жильцов, старые могут обратиться в суд и потребовать возмещения морального вреда.
На заметку! Если юридическое лицо в случае аренды не может в любой момент расторгнуть договор, то частное лицо поступить так может и ему не придется объяснять причины (требуется только письменное предупреждение хозяев за 3 месяца).
Содержание жилья: кто делает ремонт и отвечает за мебель
Существует стандартная формулировка «после расторжения договора помещение обязаны вернуть в исходном состоянии», поэтому тем, кто думает, как составить договор об аренде квартиры самостоятельно (без участия риелтора или юриста), нужно прописать в бумагах, что хозяева разрешают менять, а что – нет.
Нанимателем запрещается самовольно:
- делать перепланировку;
- проводить реконструкцию;
- менять расположение коммуникаций.
Если ремонт в любых видах контрактом разрешен, то арендная плата снижается на ту же сумму, которая была потрачена при проведении работ. Если ремонт, в том числе и косметический, жильцы не согласуют с собственником, то последний имеет полное право не компенсировать расходы.
Обязанность арендодателя – предоставить жилье, в котором созданы нормальные условия для жизни. Если он не хочет делать ремонт сам, не дает разрешения и не планирует оплачивать работы, то наниматель вправе:
- самостоятельно провести ремонт в экстренных случаях (авария, протечка и пр.), а затем взыскать деньги с владельца или потребовать сокращения платы за проживание;
- требовать досрочного расторжения договора и возмещения морального и материального вреда.
Жильцы могут благоустраивать жилье, при этом улучшения бывают отделимыми и неотделимыми. К первым относят всё то, что человек приобретает для комфортабельной жизни, но при переезде может забрать с собой (кондиционеры, водонагреватели, мебель и пр.).
К неотделимым относятся отделочные материалы (обои, плитка и пр.), а также пластиковые окна, водопроводные трубы, радиаторы – то есть всё то, что с собой обычно не забирают. Требовать компенсации за их установку жильцы вправе, только если получили предварительное согласие на данный тип улучшений.
Арендодатель обязан устранять из своих средств только те проблемы, о которых не было известно на момент подписания соглашения. Перед тем как составить договор сдачи квартиры в аренду, помещения осматриваются. Если существуют очевидные проблемы, например, слабый напор из крана, подтекающий сливной бачок, неработающая газовая плита, то наниматель вправе согласиться на такие условия проживания или поискать вариант получше.
Юристы также рекомендуют прикладывать к основному соглашению акт приемки квартиры, где прописаны все мелочи, вплоть до количества и состояния мебели.
Важный момент при аренде жилья «в складчину». Если в контракте не прописано понятие «солидарной ответственности», то за испорченное имущество будет расплачиваться тот, кто подписал бумаги.
Обращение в суд
Не всегда удается решить вопрос с выселением полюбовно, поэтому обе стороны имеют право на обращение в суд.
По инициативе арендодателя исковое заявление подается, если жильцы:
- нарушают условия контракта;
- наносят вред имуществу и не соблюдают правила по поддержанию порядка и тишины;
- просрочили плату за аренду на 2 и более месяцев.
Важно! Перед подачей в суд владелец должен письменно потребовать у проживающих устранить нарушения.
По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут через суд, если:
- собственник не предоставляет жилье, указанное в договоре, или препятствует заселению;
- не соблюдаются условия подписанного контракта;
- имущество непригодно для проживания.
Мало знать, как составить договор аренды квартиры по образцу, важно помнить о многочисленных нюансах подбора жилья, а также о том, что из-за смены собственника действие контракта не прекращается. Если владельцы решили срочно продать квартиру и требуют съехать, они нарушают закон. В договоре просто изменяется имя владельца, но все пункты соглашения остаются неизменными.
